Wśród często zadawanych pytań, z którymi zwracają się klienci do adwokatów lub radców prawnych Kancelarii Jedliński Bierecki i Wspólnicy w zakresie prawa nieruchomości, a konkretnie porad z dziedziny prawa budowlanego, pojawiają się pytania wykonawców, jak można zabezpieczyć ich roszczenia o zapłatę wynagrodzenia, które pojawią się w trakcie realizacji inwestycji budowlanej. Dla wykonawcy, który jest stroną umowy o roboty budowlane ustawodawca przewidział możliwość wystąpienia przez niego, w stosunku do inwestora, z żądaniem udzielenia zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia, za wykonanie robót budowlanych w postaci jednej z możliwych gwarancji zapłaty.

Podmioty udzielające gwarancji zapłaty.

Ustawodawca ograniczył krąg podmiotów, które mogą udzielić gwarancji zapłaty i zgodnie z art. 6491 k.c., może to być wyłącznie bank lub ubezpieczyciel. Przepisy kodeksu cywilnego zawierają postanowienia, które przewidują możliwe zabezpieczenia świadczenia pieniężnego ze strony inwestora wobec wykonawcy w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, a także akredytywy bankowej lub poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora. Powyższe ograniczenie dotyczące podmiotów, które mogą zabezpieczać interesy wykonawcy wynikają z rękojmi, jaką dają instytucje zaufania publicznego, jakimi są banki lub firmy ubezpieczeniowe.

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. 

Gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, stanowi formę zabezpieczenia wypłaty wynagrodzenia należnego wykonawcy, poprzez zobowiązanie się banku lub ubezpieczyciela jako gwaranta, do zapłaty określonej sumy pieniężnej bezpośrednio na rzecz wykonawcy, w przypadku spełnienia przez wykonawcę jako beneficjenta warunków zapłaty i wystąpienia beneficjenta z żądaniem zapłaty. Wśród najczęściej spotykanych gwarancji spotykamy gwarancje, którym można przypisać cechy: samoistnych, nieodwołalnych, bezwarunkowych i płatnych na pierwsze żądanie beneficjenta.

Akredytywa dokumentowa.

Powyższe zabezpieczenie, co do zasady jest zbliżone do gwarancji bankowej, z jedną istotną różnicą, polegająca na zastrzeżeniu wypłaty świadczenia na rzecz wykonawcy, poprzez wykazanie stosownymi dokumentami okoliczności uzależniających wypłatę akredytywy, a wskazanych w dokumencie akredytywy. Nie jest zatem wystarczające jedynie wezwanie do zapłaty gwaranta przez beneficjenta, jak w przypadku gwarancji, ale wykazanie warunków do dokonania zapłaty stosownymi dokumentami, ustalonymi wcześniej przez strony umowy akredytywy dokumentowej.

Poręczenia banku udzielonego na zlecenie inwestora.

Poręczenie banku polega natomiast na zobowiązaniu banku, jako poręczyciela, do zapłaty wynagrodzenia na rzecz wykonawcy jako wierzyciela, w sytuacji gdy inwestor działający jako dłużnik wykonawcy, nie wykonałby swojego zobowiązania, polegającego na zapłacie wynagrodzenia wykonawcy, za wykonane prace. Instytucja ta przewidziana jest w przepisach art. 876 k.c. i może być dodatkowo zabezpieczona poprzez poręczenie wekslowe, udzielone przez bank, które również należy do czynności bankowych.

Wysokość zabezpieczenia roszczeń wykonawcy.

Powyższe uprawnienia, jakie może zyskać wykonawca, dają możliwość żądania zabezpieczenia przyszłej wierzytelności z tytuły wynagrodzenia za wykonane prace na rzecz inwestora, do wysokości ewentualnego roszczenia wynikającego z umowy o roboty budowlane, zarówno w zakresie podstawowych obowiązków wynikających z umowy o roboty budowlane, jak i dodatkowych prac lub prac koniecznych, które mogą wystąpić w trakcie realizacji umowy. Wymogiem jest tutaj jednak, pisemna akceptacja inwestora w zakresie robót, które nie były objęte uprzednio obowiązkiem działania wykonawcy, opisanych przez strony jako dodatkowe lub konieczne.

Inne uprawnienia wykonawcy 

Powyższe możliwości zabezpieczenia interesów wykonawcy, wiążą się z pokryciem kosztów ich ustanowienia, które pokrywają zarówno wykonawca jak i inwestor w równych częściach. Ustawodawca dodatkowo zabezpieczył wykonawcę ograniczeniem polegającym na zakazie wyłączenia zarówno w umowie o roboty budowlane, jak i poprzez jakąkolwiek inną czynność prawną, uprawnienia do żądania przez wykonawcę od inwestora gwarancji zapłaty. Ponadto ustawodawca wyposażył wykonawcę w uprawnienie do żądania, aby inwestor wystawił stosowaną gwarancję zapłaty w wyznaczonym przez niego terminie, nie krótszym niż 45 dni, po upływie którego wykonawca uzyskuje możliwość odstąpienia od umowy, z winy inwestora. Jeżeli inwestor pomimo powyższego zakazu, skorzysta z przysługującego mu prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane, powołując się na przyczynę, którą jest wystąpienia przez wykonawcę z żądaniem ustanowienia przez inwestora jednego z wyżej wymienionych zabezpieczeń, takie odstąpienie inwestora uznaje się za bezskuteczne. 

Dodatkowo należy wskazać na uprawnienie wykonawcy w zakresie wykonania obowiązku ciążącego na inwestorze, polegającego na zapłacie wynagrodzenia a przysługujące mu na podstawie art. 490 k.c., które jest jednak obwarowane dodatkowymi warunkami w postaci, uzasadnionej wątpliwości w przedmiocie spełnienia świadczenia przez drugą stronę ze względu na jej stan majątkowy. W przypadku wystąpienia powyższej przesłanki, wykonawca może wstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, do którego jest zobowiązany na rzecz inwestora. Powyższe uprawnienie wykonawca może realizować niezależnie od uprawnień wynikających z możliwości żądania przez wykonawcę ustanowienia stosownej gwarancji przez inwestora.  

Szerzej o zakresie działania Kancelarii w przedmiocie kompleksowej obsługi i porad prawnych w zakresie nieruchomości, inwestycji i robót budowlanych, prawa budowlanego oraz w szeroko rozumianych sprawach z obszaru gospodarki nieruchomościami można znaleźć na stronie.